“深圳的总统套房”：中国估的国宾

2024-09-27 00:37

　　近，笔者研究发现一个有趣的现象，中国4个一线城市，房价的楼盘有一个相同的规律。

　　比如，北京贵的高层豪宅是钓鱼台7号院和贡院6号，售价7万/㎡；而上海贵的豪宅是瑧园，19万/㎡；广州贵的豪宅是二沙岛的宏城别墅，10万/㎡。笔者研究发现，无论是北京，还是上海、广州，房价的楼盘，往往在国宾馆，或者各国大、领事馆集中的区域。

　　北京、上海、广州等一线城市中，国宾馆、大和领事馆集中的，笔者称之为国宾。一个城市的标杆豪宅，售价的楼盘往往处于国宾，具体情况请见下述。

　　那么，在这些一线城市中，为什么房价的楼盘往往位于国宾。这个规律背后是否隐藏着更深层次的原因呢？我们不妨先对这3个一线城市的国宾、及标杆豪宅进行研究。

　　钓鱼台国宾馆所在的，是中国的国宾。钓鱼台国宾馆，说起这个地方几乎是耳熟能详，妇孺皆知。外国元首、政府首脑来访，中国领导人一般都会在这里接待他们。而北京贵的楼盘钓鱼台7号院，就位于该。该项目位于钓鱼台国宾馆的西侧，处于国家政务区的核心地带，与国宾馆共同享有玉渊潭公园景观。

　　而贡院6号则位于北京区。北京几个的区，如日坛区、三里屯区、亮马河区，都在贡院6号的东面。其中日坛区与贡院6号中间只隔了一条建街。这是首都大分布集中的区域，各国的驻华大基本上都在这一所以，这是北京的又一国宾。

　　上海接待国宾的地方则是西郊宾馆。这里接待过包括英国女皇、日本天皇、德国首相科尔、美国总统布什、俄罗斯总统普京、美国第四十四届总统奥巴马等在内的百余批国内外名人政要，、、同志，主席、总理也曾在此下榻。而今，这里已成为重要国事接待，商务活动的之地。这是上海的国宾。

　　瑧园则位于西郊宾馆的东侧，距离不到800米远。同时，韩国、新加坡、以色列、丹麦、瑞士等领事馆也分布在瑧园的，因此，其享受到国宾的待遇。19万/㎡的价格，使得该项目不仅成为上海房价之，也成为中国大陆房价之。

　　目前，广州贵的房子是二沙岛的宏城别墅，二手房的价格都以为5万/㎡－12万元/㎡。二沙岛是珠江上的江心岛，这里是广州市别墅集中的区域，80％居民是外籍人士和外资机构的工作人员。这里的别墅、豪宅，一直居高不下，成为广州房价的区域。

　　无独有偶的是，二沙岛所处的区域，也正是广州领事馆分布集中的区域。泰国、澳大利亚、马来西亚、丹麦、加拿大等各国领事馆，都分布于二沙岛的北侧。在拥有珠江美丽夜景的景观资源时，二沙岛住了很多的外国领事和政府官员。此外，广州的国宾馆白天鹅宾馆，离二沙岛也。所以，这也是广州的国宾。

　　那么，为什么房价的楼盘往往位于国宾呢？笔者认为，之所以出现这样的现象，是因为：国宾内的国宾馆、大、领事馆，或者用来接待国家元首、政界要人的政务重地，或者是各国大使、领事等外国使节、外交官聚集的区域。这些区域配套是否完善、治安是否优良、环境是否怡人，将直接影响整个城市乃至整个国家在元首、外国人形象。

　　国宾，就是城市的“会客厅”，更是国家的“脸面”所在。如果国宾都混乱不堪，那让这些城市乃至中国颜面何存？而中国人恰恰是客、也面子的民族。谈到这里，想起某化妆品的一句广告语，“**，还真对得起咱这张脸”。对中国人来说，再穷也不能穷了这张脸。国宾就是国家的脸、城市的脸。

　　所以，为了“对得起这张脸”，无论北京、上海，还是广州，国宾往往是集中了所在城市多战略资源、政府投入力度、自然景观资源越、城市配套完善的区域。这样的区域，占有了天时与地利，如果有项目产品做得足够好，很容易脱颖而出，一举成为所在城市的豪宅标杆，房价的楼盘。

　　作为中国的一线城市之一，深圳同样也拥有自己的国宾。这就是北到麒麟山疗养院，南到深圳湾，西从大沙河延伸至西丽水库，东以塘朗山隧道-深云路-侨香路-侨城东路为界，所形成的一个近似于长方形的区域。

　　深圳国宾区位于深圳中部。在区域内，北有麒麟山庄、麒麟干部疗养院、西丽湖度假村，中有塘朗山公园，还有威尼斯酒店，华侨城洲际大酒店。同时，区域内还分布了四个高尔夫球场，包括沙河高尔夫球会、名商高尔夫球会、西丽高尔夫俱乐部、华侨城高尔夫俱乐部。如此全面、完善、的资源配套，深圳罕见。

　　其中，麒麟山庄是深圳接待党和，以及外国政要的地方，也就是深圳的国宾馆。同时，的麒麟干部疗养院也是深圳高干休闲、疗养的场所。这里西侧紧靠西丽水库，拥有优越的生态环境，并且麒麟山庄还有自己的内湖和小岛，同志视察深圳时就曾下榻于此。

　　此外，内的威尼斯酒店也是接待政府重要领导、外国友人的重要场所。曾几次入住于此，美国前总统克林顿在这里做过演讲。华侨城洲际大酒店更是接待国宾的之一。

　　一般来说，总统套房是整个酒店、豪华、品质配套，同时也是价格的房间。如果把深圳比作一个酒店，那么这个近似于长方形的国宾，堪称“深圳的总统套房”。因此，基于以上分析，笔者认为，深圳的国宾在集聚了重要的战略资源时，贵的豪宅项目也理应诞生于此。

　　不过，令人遗憾的是。笔者研究发现，目前深圳贵的豪宅项目并不在这一区域之内。目前，深圳贵的豪宅项目是香蜜湖畔的香蜜湖1号和水榭花都，这里的高层已经卖到了7万/㎡，而国宾里高层贵的是华侨城纯水岸7期，价格是5万/平米，低于其它城市国宾2万/平米以上，而次之的十五峯，即使有众多，但其价格也只在3万/平米，比其它一线万/平米以上、幅度高达57%以上。

　　在北京、上海、广州这些一线城市，贵的豪宅项目往往位于国宾。而唯独深圳例外。是不是目前位于深圳国宾内的某些豪宅价值被低估了呢？事实上，位于深圳国宾区域内的西丽，是深圳特区内政府的土地贮备。政府在此储备10平方公里、控制31平方公里的土地。为了政府的利益，将土地卖得好价钱，以及“对得起深圳这张脸”，政府必然加大该的投入，进行必要的投入改造，清除违法建筑，因而将具备更大的空间和。

　　因此，笔者认为，在深圳的国宾，某些豪宅目前的价格低，并不代表未来的价格低。在政府在加大投入的背景下，配套会得到进一步提升。因此，笔者认为，假以时日，未来深圳房价的楼盘，很可能会诞生在深圳的国宾，该关注的是“深圳的总统套房”。