UA租赁住房设计研究

2024-10-10 23:10

　　上海市人大常委会通过的《上海市住房租赁条例》，于2023年2月1日起正式施行。此次条例突出了保障性租赁住房的重要定位，体现了二十大以来我国租赁住房市场的新时代发展方向，将继续加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。国家从2015年开始已陆续颁布多项政策法令，建立租购并举的住房制度，实现租售同权，从政府层面推动租赁住房市场的发展。

　　2017年，为集中设计力量研究租赁住房市场发展需求，UA尤安设计成立租赁住宅设计研究院，在两年内完成三个研发课题成果。研究院曾参与上海地产、光明地产等20余个租赁住房实践项目，参议《上海市租赁住房设计标准征求意见稿》，打造城市核心区域首个更新升级租赁租房旗舰项目。面对全新的租赁住房市场环境，我们研发思考如何迭代发展从租赁住房1.0-2.0的突破，从“为企业制定产品标准”，到“紧跟政策导向推动建立行业标准”，为租赁住房市场提供更具参考性的研发成果。

　　目前大城市的住房租赁市场存在结构性供给不足的情况，为落实“房住不炒”的定位，突出住房民生属性，扩大保障性租赁住房供给，更好地适应新市民的承受能力，缓解新市民、青年人的住房困难。未来，保障性租赁住房的设计将结合新青年、新市民等主要客群的住房需要，围绕小户型与单居室为主的产品、住宅性租赁住房与宿舍型租赁住房两种类型，形成相匹配的产品定位与成本配置，构建特色化产品标准与产品库。

　　保障性租赁住房不仅解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居，还是满足不同层次、不同人群租房需求的居住建筑。新时期租赁保租房客群的需求可以概括为“小、全、悦”：“小”——将套内建筑面积控制在合理数值范围内，将租金限定在住户可接受范围；“全”——通过合理布局，提高空间利用率，增加空间灵活性；“悦”——提供公共交流空间、人性化设计风格、科学技术与智慧设备，满足人们的生活品质需求，为城市年轻人提供归属感。住宅型的保障性租赁住房发展将围绕小户型及单居室，推动住宅型租赁住房和宿舍型租赁住房2种类型的产品发展，以解决上海市两类重点保障人群的住房问题：在上海创新创业、拼搏奋斗的各类青年人群；为城市运营提供基础服务的一线公共服务人群。

　　在租赁住房1.0时期，户型设计围绕“用户+场景+需求”打造产品，贯穿政策、紧跟市场、符合规范执行，以终为始，从租户需求出发，结合运营经验倒推空间方案，形成更好的保租房产品，体现核心竞争力。

　　在新的发展时期，租赁住房面向客群多为年轻人，与商品房客群大家庭的生活方式有所不同，客群对平衡租赁住房经济性与解决痛点更为关切，对小尺度内灵活空间的需求度更高。小户型的保障性租赁住房，所面向的市场由商品房设计转型，发展为与成长型青年人才相匹配的保障性细分公寓产品，对既有痛点进行改进的同时，也针对后疫情时代的增量需求进行提升。根据调查结果，毕业生群体成为租赁住宅的需求大军，具有“短期资金紧张、品质要求高”的特点，倾向于租住整套房源、独立生活，因此研发团队建议提高22-45㎡的小套型比例。

　　在租赁住房客群中，客厅使用模式使用频率越来越低，多使用共享配套完成更大范围的社交，而不是引入到室内，客群对主卧空间需求大，而主要以餐桌空间为主完成家庭交往、家中工作等功能；针对以青年为主的租赁客群时，产品设计多采用灵活空间。因此，设计复合功能可变性的户内空间尤为重要。1-2人所居住的产品，可通过设置多功能区，结合加长的起居空间尺度、压缩辅助空间，进一步优化内部活动空间的生活体验。

　　面向未来，对多媒体的开发也将成为户型发展的一种可能性方向，有助于在视听空间延展使用者的居家多维体验，例如将活动空间设定为健身模式时，利用全息投影、音响、新风系统模拟真实场景，让小空间延展出大生活。

　　产品单元模块可以30-35㎡的基础户型为基本单元，通过灵活拆合可以形成标准层内面向独居者的多套数模式、面向不同家庭组合的家庭模式，满足使用者不同生活阶段的不同需求，高效利用标准层空间。

　　从疫情时期到后疫情时期，客群愈发感知到归家流线设置合理的重要性。为保证保障性租赁住房的居住安全性，户型以分区式入户解决归家流线的安全问题，户型卫生间均紧邻内玄关，结合内外双玄关设置先消杀后入户的功能。

　　租赁住房客群更面向单身用户与小家庭，这一客群类型更为需求收纳功能的集约性，收纳涵盖出游需求、宠物空间等等，对灵活度要求更高。针对1.0单身公寓已有收纳状况，小户型（≤30㎡）可在玄关厨房和衣柜收纳尺度上进行产品升级，或是在起居空间内设置敞开衣帽间，满足实际使用存储需要。

　　保障性租赁住房的户型尺度有基本尺度要求，多根据运营端需求进行设计，也可以采用户型设计解决开间问题，目前看来2.8m-3.3m尺度结合室内家具设计效率效果比较好。由于进深设计与得房率有关，阳台进深相对商品房更小，以保持基本的晾晒功能同时符合更加严格的尺度要求。

　　作为租赁住房市场的主要竞争类型，宿舍型保障住房面向上海市出台多项政策大力扶持与规范宿舍型保租房市场的趋势，结合宿舍型住房具有形式单一、存储空间小、私密性较低、缺少共享空间等诸多痛点的现状，设计引入模块化设计理念，以人为本进行细节优化，衍生更多可能的空间发展前景。

　　宿舍设计基于人体尺度，设计出以1.2m为母题的基本模块，以空间模块拼接组合，形成灵活多变的定制化宿舍，基于此实现标准层模块化、宿舍空间模块化等做法，实现高效可行的装配式生产，打破传统宿舍型保障房单一的排布形式。

　　宿舍内用1.2m×1. 2m模块去制造家具空间，植入多变家具，形成模块化家具体量，便于后续装配式的生产与安装，也自然形成了宿舍的灵活组合空间。

　　宿舍单间户内利用1.2m的模块化标准排列组合，灵活拼接组合空间模块，并优化视野私密性需求与存储需求，形成了空间利用度高并保证舒适度的宿舍空间。

　　示范区立面同时满足售楼处期间以及后期配套时期功能要求，避免大拆大改标准层柱网根据内部功能空间模块尺度排布，保证内部空间灵活多变，植入居住模块，并利用剩余面积打造灵活共享的多功能空间，共享空间开间10.8㎡，进深12㎡，都遵循1.2m的模数，同时可以适应柱网排布，方便插入平面。

　　社区的公共空间因其服务人群与开放性的不同，可以形成从私密标准层——半公共空间——公共空间的不同层次，提供生活配套服务——公共交流空间——商业配套服务等不同生活功能，以合理的动线规划引流城市人群的活动与居住人群的活力交流，让社区成为活跃的城市空间，而不只是呆板封闭的居住小区。目前的租赁住房社区多采用开放式街区，以围合式为主，社区充分利用首层架空空间，与城市形成共享空间，成为社区设计中的特征之一。未来，保障性租赁住房的社区设计将进一步针对新青年使用需求与城市发展脉络，整合公区配套的集成运营，推动提升社区使用体验。

　　设计团队在调研回访中发现，租赁住房社区的配套公区使用比例比较高，满足居住者常用功能，社区周边企业性质较多，存在配套和服务类的运营商机，结合楼层间共享空间及架空层的设置，将成为租赁住房社区高效利用的价值点。未来，公共空间灵活性会进一步增强，结合目前快递、自动贩卖机散放等问题，今后市场将会结合智能化运营，整合零散的配套，集成到高效共享客厅内，给人以更好的观感、灵活性与多样性。

　　为实现标注层户型的高南向率与端户率，设计可利用北部阴影区集中设置公区，通过楼梯间外置，串联各层活动区，以挑板错层跃动实现折叠式公区设计，活动区集约利用率高。

　　高效经济的公区是生活的延伸，在高效严格的要求下，还可以通过扩大门厅、设置架空层、屋顶改造利用等方式，充分挖掘不计容的部分，也可以结合公共通道进行公区的品质设计。结合保障性租赁住房客群年轻化的生活需求，研发团队建议租赁住宅社区鼓励设置不同高度挑空的做法，形成各类共享空间，为年轻人提供具有记忆点的室内活动场地。

　　为实现标注层户型的高南向率与端户率，设计可利用北部阴影区集中设置公区，通过楼梯间外置，串联各层活动区，以挑板错层跃动实现折叠式公区设计，活动区集约利用率高。

　　公区的多变性需求也引发了对可变空间设置的思考，通过平面与跨层的公共空间变化，可以此触发不同的运营模式，针对集会需求与演艺空间提供不同的场景，便于人们的生活交往。

　　保障性租赁住房不仅要满足新市民、青年人和城市基本公共服务群体的需求，重视私密性、开放性、安全性之间关系的平衡，更要考虑到功能与城市空间的包容性、易变性，体现前瞻视野。目前租赁住房产品多聚焦于一二线城市，项目多定位于商务区、产业园区附近，城市更新的发展趋势形成内在呼应，未来可以与城市更新内容进行有机结合，通过装配式、智能化发展，挖掘更多项目开发的可能性。

　　总体来说，租赁住宅社区规划上以开放地块为主，具有南北向的灵活性，公区配套多面对新青年的使用需求，也承担城市共享空间的功能性。为平衡居住空间的私密性与城市空间的分享功用，社区规划可划分开放的外部流动区与半围合的内部休憩区，以地形的起伏抬升与动线设置为城市聚落提供分享平台。

　　传统封闭小区结构为洋葱皮式，与城市空间较为区隔，同时开放空间多分布在外部街道上，较为不利于社区动态的活跃。保障性租赁住房的社区对城市空间开放有一定的规范要求，通过有效的规范管理，有利于提升公共空间开放的比例，增加半公共空间层次，将居民活动还原成连续自然的过程，并为城市生活提供综合性的服务配套。

　　由于保障性租赁住房的客群以城市青年为主，社区且具有城市配套工程的社会属性，因此在社区配套运维方面，研发团队建议：保障性租赁住房除传统餐饮、购物等生活配套外，应设置一定规模的文化、社交等发展配套，在保障性租赁住房设计规范中增加对公共配套面积的比例性要求及配套业态的指标性要求；针对使用频繁的共享单车，建议在每一块租赁住房用地，规定和预设共享单车停放区，并结合开放街区空间设计；年轻租客为主的快递外卖数量较常规小区1.5-2倍，建议增加快递暂存空间，每个楼栋设置暂存点，按快递公司分货架存放，并提供相应便利服务；客群对快捷购物需求大，建议预留自动贩售机的空间，以发达国家数据为参考，可每50人配置一台自动售货机，利用率较高。

　　中国租赁住房时代大幕开启下，作为一家具有创新精神的学院派设计公司，UA尤安设计自17年就集研发中心及各设计部门优势力量，成立了租赁住房设计研究院（CYZZ研创小组），以区别常规住宅的设计方法，树立了一套全新的住宅租赁产品设计逻辑，在多年的实践中，UA租赁住房设计研究院不仅作为主编机构协助制定了上海地产与光明地产租赁住房的企业标准等6项研究成果，在此过程中还不断将研究与实践结合，切实将创新产品理念结合到各个实际项目中，到目前已有十余个租赁住房项目在落地中，同时也积极的参与到建言工作中，提供行业规范方面的补充思考。

　　回顾整个研究实践的历程，从为企业制定产品标准的1.0开始，到紧跟政策导向推动建立行业标准的2.0阶段，我们在租赁住房产品研发设计过程中不断深化，期望与政策共同推动整体租赁住房产品的不断进化，为上海带来更丰富的城市空间，也为新市民和青年人提供更理想的居住体验。

　　我们与上海地产、上海城投、仁恒置地等众多开发商合作精耕租赁住房行业，在多个项目中破解各类人才居住之忧，形成了以研发指导项目，项目促进研发的思维闭环，为城市发展留下富足的精神财富。

　　上海地产/城方、上海城投、张江集团、光明地产、中建东孚、仁恒置地、上实城开、上海万科、绿地控股集团、上海保利、宝地资产、碧桂园集团、禹洲地产、招商蛇口等。